Wziąć teraz kredyt na mieszkanie czy na jakiś czas wynająć? (2)
[Niniejszy wpis to ciąg dalszy wpisu poprzedniego. Zainteresowanych zagadnieniem proszę o to, żeby przeczytali poprzednią część, wtedy będą rozumieć o co chodzi]
Oczywiście ktoś może powiedzieć, że w realiach rynkowych, którymi rządzi prawo popytu i podaży, cenę dyktuje rynek i dlatego nie można mówić, że w tych okolicznościach ceny nieruchomości są nierealne lub zawyżone. Taki argument jest jednak samoobalalny i działa jak miecz obosieczny, ponieważ każdy rynek potrafi nie tylko zawyżać ceny, ale też zaniżać. W Japonii ceny nieruchomości po krachu w latach 90-tych spadły aż o 75%. Obecny krach na rynku nieruchomości w USA i Anglii sprowadził ceny domów aż o 30% w dół i szacuje się, że spadną one o dalsze 30% w tym roku! (info za money.pl)
Poza tym w Polsce nie istnieją naturalne zdrowe prawa popytu i podaży jeśli chodzi o mieszkania. Dlaczego? Do obecnych szalonych cen przyczynili się bowiem deweloperzy z Hiszpanii i Irlandii, którzy wywindowali nam ceny w sposób sztuczny. Ich kapitał niedługo się wycofa bo oni sami zaczynają jeden po drugim bankrutować (przykładem choćby Fadesa). A zatem przyczyna obecnych chorych cen mieszkań w Polsce powoli znika, gdyż ci, którzy wywindowali ceny tak wysoko nie sprzedadzą już nikomu drożej. Spekulacja bowiem polega na tym, że windujesz cenę i liczysz na to, że ktoś odkupi od Ciebie po jeszcze droższej cenie. Ale drzewa nie rosną do nieba. Ktoś w końcu musi zorientować się, że czystym frajerstwem jest kupować coś co jest przepłacone i liczyć na to, że znajdzie się jeszcze większy frajer, który przepłaci jeszcze bardziej.
A zatem już wiemy, że ceny mieszkań w Polsce są mocno zawyżone i wynoszą ich dwukrotną a nawet trzykrotną wartość. Wynika z tego kilka istotnych faktów. Po pierwsze, gdy ceny nieruchomości w Polsce zaczną się mocno załamywać (nie ma wątpliwości, że nastąpi to i u nas, skoro załamały się już na Zachodzie, gdzie ceny domów są nawet niższe a ludzie zarabiają dużo więcej), a sądzi się, że zacznie się to w 2009/2010 roku, obecne bardzo drogie kredyty podrożeją jeszcze bardziej. Dlaczego? Z prostego powodu, gdy bank traci na cenie nieruchomości, to TY musisz mu wyrównać tę stratę. Podnosi Ci więc ratę. Jest to duże zagrożenie dla Twego budżetu, chyba nie muszę Ci tego tłumaczyć. Jak się do tego doda, że na świecie idzie recesja, rośnie inflacja i bezrobocie (w USA wzrosło już do 5,7%), w wyniku kryzysu paliwowego i żywnościowego rosną gwałtownie ceny energii i żywności, to nikomu nie trzeba tłumaczyć, że możliwości spłaty takiego kredytu będą coraz mniejsze. I jest jeszcze jedna rzecz, która jest niczym gwóźdź do trumny: w wyniku rosnącej inflacji rosną stopy procentowe, a to oznacza, że płacisz coraz wyższe raty kredytu. A im wyższe one są, tym mniej Cię na nie stać.
Jakie są z tego wszystkiego wnioski? Coraz droższe kredyty i brak możliwości ich spłaty spowoduje, że oczywiście coraz mniej osób będzie w stanie spłacać swe mieszkania i jednocześnie coraz mniej osób będzie w stanie zaciągać kredyty na nie. Ceny mieszkań będą więc musiały spaść. Przyczynią się też do tego inne czynniki, na przykład taki, że obecne pokolenie wyżu demograficznego lat 80-tych przemija, przy jednoczesnym wymieraniu starszych ludzi, którzy będą zostawiali mieszkania swym dzieciom i wnukom. Będzie więc potrzeba coraz mniej mieszkań i wzrośnie podaż. A tam gdzie rośnie podaż cena zawsze musi spaść. Propaganda deweloperska wmawia co prawda wciąż naiwnym, że w Polsce brakuje 3 miliony mieszkań. Jednak 3 lata temu deweloper JW Construction szacował, że brakuje ich tylko 1 milion. Przez ten czas z Polski wyemigrowało za pieniądzem jakieś kilka milionów ludzi. Jak więc z miliona potrzebujących mieszkań zrobiło się nagle 3 miliony? Zaiste dziwna ta deweloperska matematyka. To jakaś magia a nie matematyka.
To oznacza, że jest to okazja dla Ciebie. Możesz poczekać i kupić taniej, po krachu na rynku nieruchomości. Przez ten czas możesz wynajmować i wcale nie wyjdzie Cię to drożej, gdyż później kupisz mieszkanie po dużo bardziej okazyjnej cenie, a cena płacona za wynajem będzie w tym momencie inwestycją rekompensacyjną, dzięki której zaoszczędzisz później na tańszym mieszkaniu, które kupisz na kredyt. Paradoksalnie.
W świetle tych wszystkich obliczeń wróćmy do naszej wstępnej złotej myśli: "lepiej wziąć kredyt i płacić za swoje mieszkanie, niż wynajmować i płacić komuś a potem nic nie mieć".
Czy ta myśl nadal brzmi pięknie? Już nie tak pięknie, jeśli wiesz teraz, że obecnie w Polsce przepłacasz dwa czy trzykrotnie za swe mieszkanie. Jeśli poczekasz aż obecna bańka spekulacyjna pęknie i ceny mieszkań spadną, to przez ten czas nawet gdybyś wynajmował jakieś mieszkanie, to suma kosztów poniesionych na wynajem i późniejszego kredytu zaciągniętego na nowe mieszkanie będzie mniejsza niż kredyt zaciągnięty 2 czy 3 lata temu.
Policzmy. Powiedzmy, że jest rok 2010 i ceny mieszkań w Polsce w wyniku krachu spadły o jakieś 40% (to i tak bardzo optymistyczne oczekiwania, gdyż w targanych kryzysem na rynku nieruchomości USA i Anglii ceny mają spaść w tym roku łącznie o 60%, jak już wiemy, i nikt nie powiedział, że nie będą spadać dalej!). Nie musisz w tym momencie płacić już 300 000 PLN za mieszkanie, ale powiedzmy, że kosztuje Cię ono "tylko" 170 000 PLN. Przez ten czas płaciłeś za wynajem jakieś 1000 zł miesięcznie (choć można znaleźć tańszy wynajem), co daje 12 000 rocznie. Przez dwa lata daje to 24 000 PLN. Straciłeś więc te 24 000? Nie, zaoszczędziłeś 106 000. Jakim cudem? Prosta matematyka. Skoro cena mieszkania, które chesz kupić, spadła o 130 000 PLN a Ty dopłaciłeś do tego za wynajem "tylko" 24 000 PLN, to łącznie zaoszczędziłeś 106 000 PLN, gdyż 130 000 - 24 000 = 106 000. Nie opłacałoby się poczekać?
CDN
Oczywiście ktoś może powiedzieć, że w realiach rynkowych, którymi rządzi prawo popytu i podaży, cenę dyktuje rynek i dlatego nie można mówić, że w tych okolicznościach ceny nieruchomości są nierealne lub zawyżone. Taki argument jest jednak samoobalalny i działa jak miecz obosieczny, ponieważ każdy rynek potrafi nie tylko zawyżać ceny, ale też zaniżać. W Japonii ceny nieruchomości po krachu w latach 90-tych spadły aż o 75%. Obecny krach na rynku nieruchomości w USA i Anglii sprowadził ceny domów aż o 30% w dół i szacuje się, że spadną one o dalsze 30% w tym roku! (info za money.pl)
Poza tym w Polsce nie istnieją naturalne zdrowe prawa popytu i podaży jeśli chodzi o mieszkania. Dlaczego? Do obecnych szalonych cen przyczynili się bowiem deweloperzy z Hiszpanii i Irlandii, którzy wywindowali nam ceny w sposób sztuczny. Ich kapitał niedługo się wycofa bo oni sami zaczynają jeden po drugim bankrutować (przykładem choćby Fadesa). A zatem przyczyna obecnych chorych cen mieszkań w Polsce powoli znika, gdyż ci, którzy wywindowali ceny tak wysoko nie sprzedadzą już nikomu drożej. Spekulacja bowiem polega na tym, że windujesz cenę i liczysz na to, że ktoś odkupi od Ciebie po jeszcze droższej cenie. Ale drzewa nie rosną do nieba. Ktoś w końcu musi zorientować się, że czystym frajerstwem jest kupować coś co jest przepłacone i liczyć na to, że znajdzie się jeszcze większy frajer, który przepłaci jeszcze bardziej.
A zatem już wiemy, że ceny mieszkań w Polsce są mocno zawyżone i wynoszą ich dwukrotną a nawet trzykrotną wartość. Wynika z tego kilka istotnych faktów. Po pierwsze, gdy ceny nieruchomości w Polsce zaczną się mocno załamywać (nie ma wątpliwości, że nastąpi to i u nas, skoro załamały się już na Zachodzie, gdzie ceny domów są nawet niższe a ludzie zarabiają dużo więcej), a sądzi się, że zacznie się to w 2009/2010 roku, obecne bardzo drogie kredyty podrożeją jeszcze bardziej. Dlaczego? Z prostego powodu, gdy bank traci na cenie nieruchomości, to TY musisz mu wyrównać tę stratę. Podnosi Ci więc ratę. Jest to duże zagrożenie dla Twego budżetu, chyba nie muszę Ci tego tłumaczyć. Jak się do tego doda, że na świecie idzie recesja, rośnie inflacja i bezrobocie (w USA wzrosło już do 5,7%), w wyniku kryzysu paliwowego i żywnościowego rosną gwałtownie ceny energii i żywności, to nikomu nie trzeba tłumaczyć, że możliwości spłaty takiego kredytu będą coraz mniejsze. I jest jeszcze jedna rzecz, która jest niczym gwóźdź do trumny: w wyniku rosnącej inflacji rosną stopy procentowe, a to oznacza, że płacisz coraz wyższe raty kredytu. A im wyższe one są, tym mniej Cię na nie stać.
Jakie są z tego wszystkiego wnioski? Coraz droższe kredyty i brak możliwości ich spłaty spowoduje, że oczywiście coraz mniej osób będzie w stanie spłacać swe mieszkania i jednocześnie coraz mniej osób będzie w stanie zaciągać kredyty na nie. Ceny mieszkań będą więc musiały spaść. Przyczynią się też do tego inne czynniki, na przykład taki, że obecne pokolenie wyżu demograficznego lat 80-tych przemija, przy jednoczesnym wymieraniu starszych ludzi, którzy będą zostawiali mieszkania swym dzieciom i wnukom. Będzie więc potrzeba coraz mniej mieszkań i wzrośnie podaż. A tam gdzie rośnie podaż cena zawsze musi spaść. Propaganda deweloperska wmawia co prawda wciąż naiwnym, że w Polsce brakuje 3 miliony mieszkań. Jednak 3 lata temu deweloper JW Construction szacował, że brakuje ich tylko 1 milion. Przez ten czas z Polski wyemigrowało za pieniądzem jakieś kilka milionów ludzi. Jak więc z miliona potrzebujących mieszkań zrobiło się nagle 3 miliony? Zaiste dziwna ta deweloperska matematyka. To jakaś magia a nie matematyka.
To oznacza, że jest to okazja dla Ciebie. Możesz poczekać i kupić taniej, po krachu na rynku nieruchomości. Przez ten czas możesz wynajmować i wcale nie wyjdzie Cię to drożej, gdyż później kupisz mieszkanie po dużo bardziej okazyjnej cenie, a cena płacona za wynajem będzie w tym momencie inwestycją rekompensacyjną, dzięki której zaoszczędzisz później na tańszym mieszkaniu, które kupisz na kredyt. Paradoksalnie.
W świetle tych wszystkich obliczeń wróćmy do naszej wstępnej złotej myśli: "lepiej wziąć kredyt i płacić za swoje mieszkanie, niż wynajmować i płacić komuś a potem nic nie mieć".
Czy ta myśl nadal brzmi pięknie? Już nie tak pięknie, jeśli wiesz teraz, że obecnie w Polsce przepłacasz dwa czy trzykrotnie za swe mieszkanie. Jeśli poczekasz aż obecna bańka spekulacyjna pęknie i ceny mieszkań spadną, to przez ten czas nawet gdybyś wynajmował jakieś mieszkanie, to suma kosztów poniesionych na wynajem i późniejszego kredytu zaciągniętego na nowe mieszkanie będzie mniejsza niż kredyt zaciągnięty 2 czy 3 lata temu.
Policzmy. Powiedzmy, że jest rok 2010 i ceny mieszkań w Polsce w wyniku krachu spadły o jakieś 40% (to i tak bardzo optymistyczne oczekiwania, gdyż w targanych kryzysem na rynku nieruchomości USA i Anglii ceny mają spaść w tym roku łącznie o 60%, jak już wiemy, i nikt nie powiedział, że nie będą spadać dalej!). Nie musisz w tym momencie płacić już 300 000 PLN za mieszkanie, ale powiedzmy, że kosztuje Cię ono "tylko" 170 000 PLN. Przez ten czas płaciłeś za wynajem jakieś 1000 zł miesięcznie (choć można znaleźć tańszy wynajem), co daje 12 000 rocznie. Przez dwa lata daje to 24 000 PLN. Straciłeś więc te 24 000? Nie, zaoszczędziłeś 106 000. Jakim cudem? Prosta matematyka. Skoro cena mieszkania, które chesz kupić, spadła o 130 000 PLN a Ty dopłaciłeś do tego za wynajem "tylko" 24 000 PLN, to łącznie zaoszczędziłeś 106 000 PLN, gdyż 130 000 - 24 000 = 106 000. Nie opłacałoby się poczekać?
CDN
autor: oszczedzanie.com | 15:53
|
Komentarze (0)
